Debate aponta desafios e oportunidades para o setor imobiliário diante da nova tributação
A Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI) abriu o calendário de 2025 com uma reunião marcada por debates técnicos e definições estratégicas para o setor. No encontro realizado na sede da CNC, no Rio de Janeiro, Kelsor Fernandes assumiu oficialmente a coordenação da Câmara, substituindo Pedro Wähmann, que esteve à frente do grupo por 19 anos.
“É um momento especial na minha vida estar aqui hoje assumindo o lugar que foi tão bem desenvolvido por Pedro”, afirmou Fernandes. Ele também agradeceu ao presidente da CNC, José Roberto Tadros, e garantiu: “Cheguei aqui para somar”.
A abertura da reunião contou ainda com a participação do presidente da Fecomércio/RS e coordenador das Câmaras da CNC, Luiz Carlos Bohn, que parabenizou Fernandes pela nova missão e destacou a tradição da CBCSI, a mais antiga das câmaras setoriais da entidade. “É sempre um prazer estar com os senhores. Desejo um bom trabalho a todos”, disse Bohn.
Fernandes frisou que pretende manter uma gestão aberta ao diálogo e voltada à construção de soluções para os desafios do setor imobiliário, ressaltando o trabalho de bastidores da equipe da CNC e o apoio da gerente das Câmaras Brasileiras do Comércio e Serviços da CNC, Andrea Marins.
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Reforma tributária
O consultor tributário da CNC, Gilberto Alvarenga, apresentou uma análise detalhada sobre a Lei Complementar 214/2025, que instituiu o novo sistema de tributação (IBS/CBS). Alvarenga alertou para o impacto direto sobre a locação de imóveis. “Hoje, o locador pessoa física paga 27,5% de imposto. Com o novo sistema, poderá chegar a 34,5%, considerando os efeitos combinados de IBS, CBS e IRPF”.
Outro ponto de atenção destacado foi a exigência de documentação fiscal para aproveitamento de créditos tributários. “Sem nota fiscal, não há crédito. Isso vai pressionar a formalização no mercado de reformas e manutenção imobiliária”, explicou.
Alvarenga também chamou atenção para a criação de um “valor de referência” para imóveis, a ser estipulado anualmente pelo SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), o que poderá gerar aumento no valor de base de cálculo e, consequentemente, na tributação.
Tendências no mercado de locações
Moira Toledo (Fecomércio/SP) e Leandro Ibagy (Ibagy Imóveis) apresentaram um estudo abrangente sobre o panorama atual e as perspectivas para o mercado de locações.
O Panorama de Locações apresentado aponta que o mercado de locação deve crescer de forma significativa até 2030, mas enfrenta desafios importantes em 2025. Entre eles estão a desaceleração das vendas no final de 2024, a alta da inflação e dos juros, a redução de recursos para financiamento e a insegurança fiscal que pode implicar na oferta. Dados de 2024 mostram um aumento de 18,6% nos lançamentos imobiliários e de 20,9% nas vendas, enquanto a oferta final encolheu 7,8%. Se não houver novos lançamentos, o estoque atual se esgotaria em nove meses.
O déficit habitacional no Brasil, que atinge aproximadamente 7 milhões de domicílios também pode ter a contribuição da locação, enquanto solução, contudo há desafios como o aumento do ônus excessivo com aluguel urbano, quando o gasto com aluguel quanto esse ultrapassa 30% da renda familiar.
Entre 2016 e 2022, cresceu o número de domicílios alugados no País, enquanto diminuiu o percentual de imóveis próprios quitados.
Esse movimento reflete mudanças culturais e econômicas, como a dificuldade de acesso ao crédito e a preferência por experiências mais flexíveis, reforçando a opção pela locação. O público que mais demanda aluguel está concentrado entre 25 e 51 anos, faixa etária que registrou crescimento de 10 milhões de pessoas em 12 anos.
A expectativa é que o número de contratos de locação no Brasil passe de 15,7 milhões em 2022 para 20 milhões em 2030. Essa tendência é impulsionada também pela mudança na configuração das famílias e pela urbanização.
Outro fator apontado é a valorização natural dos aluguéis. Entre 2019 e 2024, houve uma alta consistente dos valores, acompanhada pela percepção de que alugar é uma opção mais viável do que comprar, principalmente entre jovens adultos.
As administradoras de imóveis são orientadas a investir em gestão de dados, automação de processos e melhorias na jornada digital do cliente para acompanhar essa evolução do mercado. Além disso, a renovação dos centros urbanos, com retrofits e novos usos para imóveis antigos, surge como oportunidade de ampliação da oferta.
Apesar do cenário positivo para o crescimento, o aluguel convencional enfrenta ameaças como a insegurança fiscal pela reforma tributária e da renda, aumento da competição com a locação flexível que ganhou força após a pandemia.
O estudo conclui que imóveis de um dormitório oferecem melhor retorno de investimento, enquanto unidades de dois dormitórios são as mais procuradas. Já cidades periféricas dos grandes centros urbanos apresentam maior rentabilidade de aluguel devido à migração populacional.
O mercado de locação residencial tem potencial de crescimento de até 25% até 2030, apoiado pela manutenção do crescimento populacional e pelas mudanças no perfil das famílias brasileiras.
Propostas legislativas para modernizar o mercado
A assessora da Diretoria de Relações Institucionais da CNC (DRI), Larissa Rosa, apresentou um panorama das principais proposições legislativas em tramitação, com destaque para:
– PL 3999/2020: Dispõe sobre a possibilidade de despejo extrajudicial em casos de inadimplência. Tramita na CCJC da Câmara dos Deputados, com parecer pela aprovação na forma do substitutivo, da relatora Caroline de Toni (PL/SC).
– PL 4571/2019: Altera a Lei do Inquilinato, ampliando a liberdade contratual para locações urbanas. Aguarda a designação de relator na CCJ do Senado Federal.
– PL 709/2022: Prevê benefícios fiscais para rendimentos de locação residencial. Atualmente, a proposição encontra-se apensada o PL 4826/2009, o que acaba por tornar a tramitação menos célere. Considerando o avanço do PL 709/2022 no Senado Federal, é pertinente sugerir a um deputado a apresentação de um requerimento de desapensação, para que o referido projeto possa seguir sua tramitação regimental de forma autônoma.
– PL 871/2022: Obriga o locador a dar ciência ao locatário, com antecedência 30 dias, sobre reajuste no valor do aluguel, independente de constar em contrato ou cláusulas de ajustes periódicos. Relator, deputado Gilson Marques (NOVO/SC), apresentou parecer pela aprovação na forma do Substitutivo. Há aprimoramento da redação do PL para que a obrigação de notificação de reajuste seja aplicada “quando não houver previsão em contrato” e não “independentemente de constar ou não em contrato ou cláusulas de reajuste”. Assim, preserva-se a liberdade contratual nos casos em que o contrato já contém uma previsão expressa de reajustes.
Ela destacou ainda as propostas de alteração na legislação para permitir o aluguel consignado, por meio das Emendas 15, 34 e 39 à MPV 1292/2025, a fim de incluir a “consignação em folha do pagamento dos servidores ou empregado” como mais uma das modalidades de garantia locatícia.
Compromisso com a defesa do setor
Ao encerrar a reunião, Kelsor Fernandes reforçou que a Câmara atuará firmemente para representar os interesses do comércio e serviços imobiliários junto aos poderes públicos. “O mercado imobiliário é um dos mais impactados pelas mudanças legislativas e tributárias. Precisamos estar atentos e preparados para defender nossos empresários e clientes”, afirmou.
O coordenador também destacou que o sucesso da Câmara depende da participação ativa de seus integrantes.
